FPよみとき不動産2023年10月1日時点の法令に基づく出題です
2024年5月 FP2級学科 問41
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 1収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する手法である。
- 2収益還元法は、対象不動産が自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用することができる手法である。
- 3原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
- 4取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とする手法であり、その適用に当たっては多数の取引事例を収集する必要がある。
正解と解説AI解説
正解 肢1
本問の論点
不動産鑑定評価基準が定める価格を求める手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の内容を問う問題である。特に、収益還元法に含まれる直接還元法とDCF法の違いが問われている。
正解の根拠
直接還元法は、ある期間の純収益を還元利回りによって還元して、対象不動産の収益価格を求める方法である。これに対し、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計するのはDCF法である。肢1は両者を取り違えている。よって、正解は肢1。
各肢の検討
肢1:不適切。記述はDCF法の内容であり、直接還元法の説明ではない。
肢2:適切。収益還元法は、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用できる。
肢3:適切。原価法は、価格時点における再調達原価を求め、これに減価修正を行って積算価格を求める手法である。
肢4:適切。取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例を選択し、事情補正・時点修正と地域要因・個別的要因の比較を行って比準価格を求める。
一言まとめ
「複数の期間・割引・復帰価格・合計」はDCF法、「ある期間の純収益を還元」は直接還元法と覚える。
一問一答各肢の正誤
×肢1収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する手法である。
連続する複数の期間の純収益および復帰価格を現在価値に割り引いて合計するのはDCF法であり、直接還元法はある期間の純収益を還元利回りで還元する方法である。
○肢2収益還元法は、対象不動産が自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用することができる手法である。
収益還元法は、賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産についても賃貸を想定することにより適用することができる。
○肢3原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
原価法は、価格時点における再調達原価を求め、これに減価修正を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法である。
○肢4取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とする手法であり、その適用に当たっては多数の取引事例を収集する必要がある。
取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例を選択し、補正・修正や要因比較を行って比準価格を求める手法である。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2024年5月 問41 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2023年10月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。