FPよみとき不動産2017年10月1日時点の法令に基づく出題です
2018年5月 FP2級学科 問42
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 1不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別される。
- 2原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
- 3取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
- 4収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には適用することができない。
正解と解説AI解説
正解 肢4
本問の論点
不動産鑑定評価基準が定める、不動産の価格を求める鑑定評価の手法を問う問題である。原価法、取引事例比較法、収益還元法のそれぞれの内容と適用範囲を確認する。最も不適切なものを選ぶ点に注意する。
正解の根拠
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益を現在価値に換算して価格を求める手法である。実際に賃貸されていない自用の不動産でも、賃貸を想定して純収益を求めれば適用できる。したがって、自用の不動産には適用できないとする肢4が誤りである。よって、正解は肢4。
各肢の検討
肢1:基本的な手法は原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別されるので適切。
肢2:原価法の説明として、再調達原価を求めて減価修正を行うとする内容が正しいので適切。
肢3:取引事例比較法の説明として、事例の選択、事情補正、時点修正、地域要因と個別的要因の比較を行うとする内容が正しいので適切。
肢4:自用の不動産にも収益還元法は適用できるので不適切。
一言まとめ
収益還元法は賃貸を想定すれば自用の不動産にも使える。他の2手法の手順も合わせて確認する。
一問一答各肢の正誤
○肢1不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別される。
不動産の価格を求める基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別されるので、記述のとおりである。
○肢2原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
原価法は、価格時点における再調達原価を求め、減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
○肢3取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
取引事例比較法は、多数の取引事例から適切な事例を選び、事情補正、時点修正、地域要因と個別的要因の比較を行って価格を求める手法である。
×肢4収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には適用することができない。
収益還元法は、賃貸の用に供されていない自用の不動産でも、賃貸を想定して求めた純収益に基づいて適用できるので、適用不可とする記述は誤りである。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2018年5月 問42 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2017年10月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。