FPよみとき不動産2018年10月1日時点の法令に基づく出題です
2019年5月 FP2級学科 問50
不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 1ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
- 2ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
- 3借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。
- 4ＮＯＩ利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
正解と解説AI解説
正解 肢2
本問の論点
不動産投資の判断手法について、DCF法・IRR法・レバレッジ効果・NOI利回りの意味を正しく理解しているかを問う問題である。特にIRR法の判定の方向を取り違えやすい。
正解の根拠
IRR法は、将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率、すなわち内部収益率を求め、これを投資家の期待収益率と比べて判断する。内部収益率が期待収益率を上回っていれば投資は有利、下回っていれば不利と判定する。肢2は大小関係が逆であるため最も不適切である。よって、正解は肢2。
各肢の検討
肢1:適切。DCF法は、毎期の純収益と保有期間末の復帰価格を現在価値に割り引いて合計し、収益価格を求める手法である。
肢2:不適切。期待収益率が内部収益率を上回る場合、投資は不利と判定される。
肢3:適切。投資収益率が借入金の金利を上回っていれば、借入れの併用で自己資金に対する収益率が高まる（レバレッジ効果）。
肢4:適切。NOI利回りは、年間の純収益を総投資額で除して求める利回りで、収益性の指標である。
一言まとめ
IRR法では「内部収益率が期待収益率より高ければ有利」と覚え、期待収益率のほうが高い場合は不利と判断する。
一問一答各肢の正誤
○肢1ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
DCF法は、複数期間の純収益と復帰価格を発生時期に応じて現在価値に割り引き、合計して収益価格を求める手法である。
×肢2ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
期待収益率が内部収益率を上回る場合は投資が不利と判定される。内部収益率が期待収益率を上回るときに有利となるため、大小関係が逆である。
○肢3借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。
投資収益率が借入金の金利を上回っていれば、借入れの併用により自己資金に対する収益率の向上が期待できる（レバレッジ効果）。
○肢4ＮＯＩ利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
NOI利回りは、年間の純収益を総投資額で除して求める利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2019年5月 問50 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2018年10月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。