FPよみとき不動産2021年10月1日時点の法令に基づく出題です
2022年5月 FP2級学科 問50
不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 1ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
- 2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定する。
- 3借入金併用型の不動産投資において、レバレッジ効果が働いて自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、借入金の金利が総投下資本に対する収益率を上回っている場合である。
- 4ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
正解と解説AI解説
正解 肢2
本問の論点
不動産の投資判断に用いるDCF法、NPV法（正味現在価値法）、レバレッジ効果、NOI利回り（純利回り）について、それぞれの定義と判定基準を正しく理解しているかを問う問題である。
正解の根拠
NPV法は、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額から、投資額の現在価値の合計額を差し引いて正味現在価値を求める手法である。正味現在価値がプラス、すなわち収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っていれば、その投資は投資適格と判定する。肢2はこの判定基準を正しく述べている。よって、正解は肢2。
各肢の検討
肢1:不適切。DCF法で割り引くのは、連続する複数の期間に発生する純収益と復帰価格であり、総収入ではない。
肢2:適切。収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回れば投資適格である。
肢3:不適切。レバレッジ効果が働くのは、借入金の金利が総投下資本に対する収益率を下回っている場合である。
肢4:不適切。NOI利回りは、総収入から諸経費を差し引いた純収益を総投資額で除して求める。総収入を総投資額で除すのは単純利回りである。
一言まとめ
DCF法とNOI利回りは「純収益」を使い、レバレッジ効果は「借入金の金利が収益率を下回るとき」に働く。
一問一答各肢の正誤
×肢1ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
DCF法で現在価値に割り引くのは、連続する複数の期間に発生する純収益と復帰価格であり、総収入ではない。
○肢2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定する。
NPV法では、収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回れば、正味現在価値がプラスとなり投資適格と判定する。
×肢3借入金併用型の不動産投資において、レバレッジ効果が働いて自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、借入金の金利が総投下資本に対する収益率を上回っている場合である。
レバレッジ効果で自己資金に対する収益率が高まるのは、借入金の金利が総投下資本に対する収益率を下回っている場合である。
×肢4ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
NOI利回りは、年間の総収入から諸経費を差し引いた純収益を総投資額で除して求める。総収入を用いるのは単純利回りである。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2022年5月 問50 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2021年10月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。