FPよみとき不動産2022年4月1日時点の法令に基づく出題です
2022年9月 FP2級学科 問42
不動産鑑定評価基準における不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 1不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、対象不動産に係る市場の特性等を考慮し、これらのうち最も適した１つの手法に限定して適用することとされている。
- 2最有効使用の原則は、不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として不動産の価格が形成されるとする原則である。
- 3原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
- 4収益還元法は、対象不動産が賃貸用不動産である場合だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用されるものであるとされている。
正解と解説AI解説
正解 肢1
本問の論点
不動産鑑定評価基準における価格の諸原則と、鑑定評価の基本的な手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の内容と適用のあり方を問う問題である。
正解の根拠
不動産鑑定評価基準では、鑑定評価の手法の適用に当たり、対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきとされている。最も適した一つの手法に限定して適用するという記述は誤りである。よって、正解は肢1。
各肢の検討
肢1:手法は原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別されるが、一つに限定せず複数の手法を適用すべきとされる。不適切。
肢2:最有効使用の原則は、不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として価格が形成されるとする原則である。適切。
肢3:原価法は、価格時点における再調達原価を求め、これに減価修正を行って価格を求める手法である。適切。
肢4:収益還元法は、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。適切。
一言まとめ
鑑定評価の手法は「一つに限定」ではなく「複数を適用」。限定する表現が出たら誤りを疑う。
一問一答各肢の正誤
×肢1不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、対象不動産に係る市場の特性等を考慮し、これらのうち最も適した１つの手法に限定して適用することとされている。
鑑定評価に当たっては、原価法、取引事例比較法および収益還元法のうち一つに限定せず、対象不動産に応じて複数の手法を適用すべきとされている。
○肢2最有効使用の原則は、不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として不動産の価格が形成されるとする原則である。
最有効使用の原則は、不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として価格が形成されるとする原則である。
○肢3原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
○肢4収益還元法は、対象不動産が賃貸用不動産である場合だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用されるものであるとされている。
収益還元法は賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産についても賃貸を想定することにより適用されるものとされている。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2022年9月 問42 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2022年4月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。