FPよみとき不動産2022年10月1日時点の法令に基づく出題です
2023年1月 FP2級学科 問45
借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第３８条における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。
- 1普通借家契約において、存続期間を３ヵ月と定めた場合、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる。
- 2定期借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に建物の賃借権を対抗することができる。
- 3賃貸人は、定期借家契約締結後、速やかに、建物の賃借人に対して契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付しなければならない。
- 4定期借家契約は、公正証書以外の書面でも締結することができる。
正解と解説AI解説
正解 肢3
本問の論点
定期借家契約の成立要件（書面による契約と事前の書面交付・説明）、普通借家契約の期間、建物賃貸借の対抗力を問う問題である。
正解の根拠
借地借家法第38条第3項は、定期建物賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないと定めている。書面の交付と説明は契約締結前に行うものであり、締結後とする肢3は誤りである。よって、正解は肢3。
各肢の検討
肢1:期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる（借地借家法第29条第1項）。適切。
肢2:建物の賃貸借は、登記がなくても建物の引渡しがあれば、その後その建物について物権を取得した者に対し効力を生ずる（借地借家法第31条第1項）。定期借家契約も同様で適切。
肢3:上記のとおり不適切。
肢4:公正証書による等書面によって契約をするときに限り、更新がない旨を定めることができる（借地借家法第38条第1項）。公正証書に限られないので適切。
一言まとめ
定期借家は「書面で契約」と「事前に書面を交付して説明」の二段階で、説明がなければ更新がない旨の定めは無効となる（借地借家法第38条第5項）。
一問一答各肢の正誤
○肢1普通借家契約において、存続期間を３ヵ月と定めた場合、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる。
期間を一年未満とする建物の賃貸借は期間の定めがない建物の賃貸借とみなされるため、存続期間を３ヵ月と定めた普通借家契約は期間の定めがないものとなる。
○肢2定期借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に建物の賃借権を対抗することができる。
建物の賃貸借は、登記がなくても建物の引渡しがあれば、その後その建物について物権を取得した者に対して効力を生じ、定期借家契約も同様である。
×肢3賃貸人は、定期借家契約締結後、速やかに、建物の賃借人に対して契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付しなければならない。
賃貸人は、定期借家契約をしようとするときは、あらかじめ、更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならず、契約締結後の交付ではない。
○肢4定期借家契約は、公正証書以外の書面でも締結することができる。
定期借家契約は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り更新がない旨を定めることができ、公正証書以外の書面でも締結できる。
関連条文解説で引用
- 借地借家法第29条第1項
- 借地借家法第31条第1項
- 借地借家法第38条第3項
- 借地借家法第38条第1項
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2023年1月 問45 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2022年10月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。