FPよみとき不動産2023年4月1日時点の法令に基づく出題です
2023年9月 FP2級学科 問50
不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 1ＤＣＦ法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の収益価格を求める手法である。
- 2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
- 3ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入額を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
- 4ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が１.０を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。
正解と解説AI解説
正解 肢2
本問の論点
不動産の投資判断に用いるＤＣＦ法、ＮＰＶ法、ＮＯＩ利回り、ＤＳＣＲの意味を正しく理解しているかを問う問題である。
正解の根拠
ＮＰＶ法（正味現在価値法）は、対象不動産から将来得られる収益を割り引いた現在価値の合計額から投資額を差し引いて判断する手法である。収益の現在価値の合計額が投資額を上回れば正味現在価値はプラスとなり、その投資は有利と判定できる。よって、正解は肢2。
各肢の検討
肢1:不適切。一期間の純収益を還元利回りで還元して収益価格を求めるのは直接還元法である。ＤＣＦ法は、保有期間中の各期の純収益と復帰価格をそれぞれ現在価値に割り引いて合計する手法である。
肢2:適切。現在価値の合計額が投資額を上回る場合は有利と判定する。
肢3:不適切。ＮＯＩ利回りは、年間の総収入額から諸経費を差し引いた純収益を総投資額で除して求める。総収入額を総投資額で除すのは表面利回りである。
肢4:不適切。ＤＳＣＲが１.０を下回る場合は、収益だけでは借入金の返済額を賄えないことを意味する。
一言まとめ
「一期間は直接還元法、複数期間を割り引くのはＤＣＦ法」「ＮＯＩは経費控除後」「ＤＳＣＲは１.０が返済余裕の分かれ目」と整理する。
一問一答各肢の正誤
×肢1ＤＣＦ法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の収益価格を求める手法である。
一期間の純収益を還元利回りで還元して収益価格を求めるのは直接還元法であり、ＤＣＦ法は各期の純収益と復帰価格を現在価値に割り引いて合計する手法である。
○肢2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
ＮＰＶ法では、収益の現在価値の合計額から投資額を差し引いた正味現在価値がプラス、つまり現在価値の合計額が投資額を上回れば投資は有利と判定する。
×肢3ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入額を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
ＮＯＩ利回りは年間の総収入額から諸経費を差し引いた純収益を総投資額で除して求めるものであり、総収入額を総投資額で除すのは表面利回りである。
×肢4ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が１.０を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。
ＤＳＣＲが１.０を下回る場合は、対象不動産から得られる収益だけでは借入金の元利金返済額を賄えないことを意味する。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2023年9月 問50 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2023年4月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。