FPよみとき不動産2017年4月1日時点の法令に基づく出題です
2017年9月 FP2級学科 問50
不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 1ＮＯＩ利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
- 2借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。
- 3ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
- 4ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
正解と解説AI解説
正解 肢1
本問の論点
不動産投資の判断手法（NOI利回り、レバレッジ効果、IRR法、NPV法）の定義と判定基準を正しく理解しているかを問う問題である。最も不適切な記述を選ぶ。
正解の根拠
NOI利回りは、年間総収入ではなく、年間総収入から運営費用（管理費・修繕費・公租公課など）を差し引いた純収益（NOI）を総投資額で除して求める。年間総収入を総投資額で割った利回りは表面利回り（グロス利回り）である。肢1は分子を総収入としている点が誤りである。よって、正解は肢1。
各肢の検討
肢1:NOI利回りの分子を総収入と誤っている。NOIは総収入から運営費用を控除した純収益である。不適切。
肢2:収益率が借入利子率を上回れば、借入金の活用により自己資金に対する収益率が高まる（正のレバレッジ効果）。適切。
肢3:内部収益率が期待収益率を上回れば、その投資は有利と判定できる。適切。
肢4:収益の現在価値の合計が投資額の現在価値の合計を上回れば、正味現在価値はプラスとなり有利と判定できる。適切。
一言まとめ
NOI利回りは「総収入ではなく純収益」が分子。表面利回りと混同しないこと。
一問一答各肢の正誤
×肢1ＮＯＩ利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
NOI利回りは、年間総収入ではなく、総収入から運営費用を差し引いた純収益を総投資額で除して算出する利回りであり、記述は誤りである。
○肢2借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。
対象不動産の収益率が借入利子率を上回っていれば、借入金の併用により自己資金に対する収益率が高まるレバレッジ効果が期待できる。
○肢3ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
内部収益率が投資家の期待収益率を上回っていれば、その投資は有利であると判定できる。
○肢4ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
収益の現在価値の合計が投資額の現在価値の合計を上回っていれば、正味現在価値がプラスであり、その投資は有利であると判定できる。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2017年9月 問50 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2017年4月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。