FPよみとき不動産2017年10月1日時点の法令に基づく出題です
2018年5月 FP2級学科 問50
不動産の投資判断等の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 1ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
- 2ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
- 3ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
- 4借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資の収益率の向上が期待できる。
正解と解説AI解説
正解 肢3
本問の論点
不動産の投資判断で用いる指標について、NPV法・IRR法・NOI利回り・レバレッジ効果の基本的な考え方を問う問題です。とくにNOI利回りの分子に何を用いるかが分かれ目になります。
正解の根拠
NOI利回り（純利回り）は、年間総収入から運営費用（諸経費）を差し引いた純収益であるNOIを、総投資額で除して求める利回りです。肢3は分子を年間総収入としており、費用控除の有無を取り違えているため不適切です。よって、正解は肢3。
各肢の検討
肢1:適切。NPV法は、収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回れば有利と判断する手法です。
肢2:適切。IRR法は、内部収益率が投資家の期待収益率を上回れば有利と判断する手法です。
肢3:不適切。NOI利回りの分子は年間総収入ではなく、諸経費を控除した純収益です。
肢4:適切。収益率が借入金の金利を上回る場合、借入れを併用するとレバレッジ効果により自己資金に対する収益率が高まります。
一言まとめ
「純」利回りは経費を引いた後の収益で計算する、と覚えましょう。総収入を使うのは表面利回り（グロス）です。
一問一答各肢の正誤
○肢1ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
NPV法では、収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回れば、その投資は有利と判定できる。
○肢2ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
IRR法では、内部収益率が投資家の期待収益率を上回っていれば、その投資は有利と判定できる。
×肢3ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
NOI利回りは、年間総収入ではなく、総収入から諸経費を控除した純収益を総投資額で除した利回りであり、記述は誤りである。
○肢4借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資の収益率の向上が期待できる。
投資の収益率が借入金の金利を上回る場合、借入れの併用により、レバレッジ効果で自己資金に対する収益率の向上が期待できる。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2018年5月 問50 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2017年10月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。