FPよみとき不動産2025年4月1日時点の法令に基づく出題です
2026年5月公表分（CBT） FP2級学科 問50
不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 1ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
- 2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定することができる。
- 3借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入金の金利を下回っている場合、レバレッジ効果により、投下した自己資金に対する収益率の向上を期待することができる。
- 4ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
正解と解説AI解説
正解 肢2
本問の論点
不動産の投資判断に用いるＤＣＦ法、ＮＰＶ法、レバレッジ効果、ＮＯＩ利回りの意味を正しく理解しているかを問う問題である。収入が「総収入」か「純収益」かという点が判断の分かれ目となる。
正解の根拠
ＮＰＶ法は、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額から投資額の現在価値の合計額を差し引いた正味現在価値で投資を判断する手法である。正味現在価値がプラス、すなわち収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っていれば、投資適格と判定できる。よって、正解は肢2。
各肢の検討
肢1:不適切。ＤＣＦ法で現在価値に割り引くのは、各期の総収入ではなく純収益（総収入から諸経費を控除したもの）と復帰価格である。
肢2:適切。収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回れば投資適格である。
肢3:不適切。レバレッジ効果で自己資金利回りが向上するのは、収益率が借入金の金利を上回っている場合である。下回っていれば逆に自己資金利回りは低下する。
肢4:不適切。ＮＯＩ利回りは、年間の純収益（総収入から諸経費を控除した額）を総投資額で除して求める。総収入を用いるのは単純利回り（表面利回り）である。
一言まとめ
ＤＣＦ法・ＮＯＩ利回りは「純収益」、単純利回りは「総収入」。レバレッジは収益率が金利を上回るときにプラスに働く。
一問一答各肢の正誤
×肢1ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
ＤＣＦ法で現在価値に割り引いて合計するのは各期の純収益と復帰価格であり、総収入ではない。
○肢2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定することができる。
ＮＰＶ法では、収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回り正味現在価値がプラスであれば、投資適格と判定できる。
×肢3借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入金の金利を下回っている場合、レバレッジ効果により、投下した自己資金に対する収益率の向上を期待することができる。
レバレッジ効果により自己資金に対する収益率が向上するのは、対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている場合であり、下回る場合は収益率が低下する。
×肢4ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
ＮＯＩ利回りは年間の純収益（総収入から諸経費を控除した額）を総投資額で除して求めるものであり、総収入を用いるのは単純利回りである。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験（2026年5月公表分） 問50 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2025年4月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。