FPよみとき不動産2021年10月1日時点の法令に基づく出題です
2022年5月 FP2級学科 問43
不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。
- 1不動産の売買契約は、契約書を作成しなければその効力を生じない。
- 2建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者の同意は必要としない。
- 3買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が代金の一部を支払った後でも、売主は、自らが契約の履行に着手するまでは、受領した代金を返還し、かつ、受領した手付の倍額を買主に現実に提供することにより、契約を解除することができる。
- 4同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、所有権移転登記の先後にかかわらず、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有者となる。
正解と解説AI解説
正解 肢2
本問の論点
不動産の売買契約に関する民法の基本的なルールを問う問題である。契約の成立に書面が必要か、共有持分の譲渡に他の共有者の同意が必要か、解約手付による解除がいつまでできるか、二重譲渡の優劣を何で決めるかが論点となる。
正解の根拠
各共有者は、自己が有する持分を他の共有者の同意なく第三者に譲渡することができる。共有物全体を処分する場合とは異なり、持分そのものの処分は各共有者が単独で行える。よって、正解は肢2。
各肢の検討
肢1:不適切。売買契約は当事者の意思表示が合致すれば成立する諾成契約であり、契約書の作成は効力発生の要件ではない。
肢2:適切。持分の譲渡は各共有者が単独で行うことができ、他の共有者の同意は必要ない。
肢3:不適切。手付による解除は、相手方が契約の履行に着手した後はできない（民法第557条第1項）。本肢では買主が代金の一部を支払っており、相手方である買主がすでに履行に着手しているため、売主は、自らが履行に着手していなくても、手付の倍額を現実に提供して契約を解除することはできない。
肢4:不適切。二重譲渡の譲受人相互間の優劣は、契約締結の先後ではなく所有権移転登記の先後で決まり、原則として先に登記を備えた者が優先する。
一言まとめ
手付解除は「相手方」が履行に着手するまで、二重譲渡は「登記」の先後で決まる、と押さえておく。
一問一答各肢の正誤
×肢1不動産の売買契約は、契約書を作成しなければその効力を生じない。
売買契約は当事者の意思表示の合致により成立する諾成契約であり、契約書の作成は効力発生の要件ではない。
○肢2建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者の同意は必要としない。
各共有者は自己の持分を単独で処分でき、持分を第三者に譲渡する際に他の共有者の同意は必要ない。
×肢3買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が代金の一部を支払った後でも、売主は、自らが契約の履行に着手するまでは、受領した代金を返還し、かつ、受領した手付の倍額を買主に現実に提供することにより、契約を解除することができる。
手付による解除は相手方が契約の履行に着手した後はできず、買主が代金の一部を支払って履行に着手した後は、売主は手付の倍額を現実に提供しても解除できない。
×肢4同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、所有権移転登記の先後にかかわらず、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有者となる。
二重譲渡の譲受人相互間の優劣は契約締結の先後ではなく、原則として所有権移転登記の先後で決まる。
関連条文解説で引用
- 民法第557条第1項
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2022年5月 問43 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2021年10月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。